Kategorie: Gerichtsurteile und Rechtliches

Mieter-Check – So finden Sie den perfekten Mieter

Die Medienberichte von Mietnomaden und verwüsteten Wohnungen häufen sich und fast jeder Vermieter hat schon einmal schlechte Erfahrungen mit einem Mieter machen müssen. Damit Ihnen das nicht passiert, erfahren Sie im Folgenden, worauf Sie bei der Wahl Ihres Mieters achten sollten.

Der erste Eindruck

Um Zahlungsausfälle, Schäden am Mietobjekt, Verstöße gegen die Hausordnung und Streitigkeiten vorzubeugen, sollten Sie Ihren potenziellen Mieter mit Bedacht auswählen. Lassen Sie sich nicht durch teure Kleidung oder Phrasen blenden, sondern vertrauen Sie Ihrem persönlichen ersten Eindruck. Bei einem Besichtigungstermin sind bereits die ersten Sekunden entscheidend für die richtige Einschätzung des Mietinteressenten. Sollte der erste Eindruck negativ sein, ist es ratsam, den Interessenten nicht in die engere Wahl zu ziehen.


Die aussagekräftigen Unterlagen

Ein guter Mieter zahlt nicht nur seine Miete pünktlich, sondern wertet auch die Wohnung durch kleine Renovierungsarbeiten auf und pflegt ein gutes Verhältnis zur Nachbarschaft. Doch woran erkennen Sie, ob der Interessent, der im Besichtigungstermin einen positiven ersten Eindruck hinterlassen hat, diese Kriterien erfüllt und sich die Wohnung auch leisten kann?

Zur Überprüfung der Liquidität des potenziellen Mieters eignen sich Gehaltsnachweise. Daran können Sie erkennen, ob sich der Interessent in einem festen Arbeitsverhältnis befindet und regelmäßig Einkünfte erzielt, die hoch genug sind, um die Miete zahlen zu können. Auch mit Hilfe einer Schufa-Auskunft können Sie Rückschlüsse auf die finanziellen Verhältnisse des Interessenten ziehen. Bitte beachten Sie, dass diese Angaben freiwillig sind und auch eine Schufa-Auskunft nur mit Zustimmung des potenziellen Mieters angefragt werden kann.

Das eingeschränkte Fragerecht

Neben den wirtschaftlichen Verhältnissen sagen auch die persönlichen Verhältnisse viel über den Interessenten aus. Grundsätzlich dürfen Sie als Vermieter Auskünfte vom potenziellen Mieter verlangen. Die Reichweite Ihres Auskunftsrechts bemisst sich nach dem Ziel Ihrer Frage. Fragen nach den wirtschaftlichen Verhältnissen sind eher zulässig als Fragen nach den persönlichen Verhältnissen des Interessenten. Ist Ihre Frage unzulässig, darf der potenzielle Mieter lügen, ohne dass ihm Konsequenzen drohen. Beantworte er jedoch eine zulässigen Frage wahrheitswidrig und es kommt zum Abschluss eines Mietvertrages, kann dieser grundsätzlich aufgrund einer arglistigen Täuschung angefochten werden.

In der Regel sind folgende Fragen zulässig:

• Fragen nach dem Familienstand
• Fragen nach dem Arbeitgeber, der Dauer des Beschäftigungsverhältnisses und dem Gehalt
• Fragen nach den allgemeinen Einkommensverhältnissen
• Fragen nach der Anzahl und dem Alter der Personen, die im Haushalt leben werden

Unzulässig sind grundsätzlich folgende Fragen:

• Fragen nach einer Schwangerschaft oder einem Kinderwunsch
• Fragen nach Vorstrafen oder einem laufenden Ermittlungsverfahren
• Fragen nach politischen Sympathien oder einer Parteizugehörigkeit
• Fragen nach der Mitgliedschaft in einer Gewerkschaft oder einem Mieterverein

Der erste Eindruck, aussagekräftige Unterlagen und Ihr Fragerecht helfen Ihnen dabei, den perfekten Mieter zu finden. Lassen Sie sich trotz zahlreicher Medienberichte über säumige Mieter nicht verunsichern und treten Sie den Mietinteressenten nicht allzu misstrauisch gegenüber. Zwar ist eine gewisse Skepsis angebracht, jedoch sollten Sie großen Wert auf ein gutes Verhältnis zwischen Ihnen und Ihrem neuen Mieter legen, denn dies trägt dazu bei, dass sich Ihr Mieter langfristig wohl fühlt und Sie nicht schon nach kurzer Zweit erneut nach einem passenden Mieter suchen müssen.

Jana Leitloff LL.B. Wirtschaftsjuristin und freie Autorin

Änderungen für Vermieter und Mieter – Lesetipp

Das Manager Magazin hat zum Jahreswechsel die wichtigsten Änderungen für Vermieter und Mieter die im Jahr 2013 anstehen werden zusammengefasst.

Änderungen ergeben sich dabei in folgenden Bereichen:

- Eingriffsrecht der Länder bei Miethöhe

- Schutz vor Mietnomaden

- Eingeschränktes Mietminderungsrecht bei energetischen Sanierungen

- Fall des Schornsteinfegermonopols

 

Den vollständigen Artikel finden Sie hier online unter dem Titel ” Das ändert sich für Mieter und Vermieter

Wasserschaden in der Wohnung eines anderen Eigentümers?

Kommt es in der Wohnung eines Eigentümers innerhalb einer Eigentümer Gemeinschaft zu einem Wasserschaden, so ist meist nicht nur das Sondereigentum sondern auch das gemeinschaftliche Eigentum betroffen.

Doch was ist zu tun, wenn keine Verwaltung für die Gemeinschaft besteht und keinen Zugang zur Wohnung des Miteigentümers besteht?(Beispielsweise weil dieser vereist ist?)

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist jeder Eigentümer gegenüber dem anderen Eigentümer berechtigt die Maßnahmen zu treffen, ”

die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. ”

WoEigG Paragraph 21 (2)

Es ist also möglich, als Miteigentümer die Schadensursache lokalisieren zu lassen, und die Schadensursache zu beseitigen. Sofern dabei Zugang zur Wohnung des Miteigentümers geschaffen werden muss, ist dies dann  möglich wenn zur Abwendung des Schadens der auch das Gemeinschaftseigentum betrifft, dieser Zugang notwendig ist.

 

Wird die Wohnung vermietet, so ist es zu empfehlen, den Mieter darauf hinzuweisen, bei längerer Abwesenheit den Wohnungsschlüssel bei einem Nachbarn oder gar der Verwaltung zu deponieren so dass in diesen Fällen ein Wohnungszugang erfolgen kann.

Hinweis: dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und spegelt lediglich die Meinung des Verfassers wieder.

Selbstauskunft für Vermieter oft Nebensache

Teils aus Unwissenheit, teils aus aber auch trotz guter Vorsätze verzichten immer noch viele Vermieter auf eine Selbstauskunft.

Dass das ein Fehler sein kann, muss hier wohl nicht weiter thematisiert werden, ist doch die Selbstauskunft eines der wenigen Möglichkeiten die ein Vermieter hat, um die Informationsdifferenz zwischen Vermieter und Mieter zumindest in Ansätzen auszugleichen. Man spricht bei diesem Sachverhalt von einer sogenannten Informationsasymetrie.

Eine Folge dieses Phänomens bzw das Phänomen selbst  kann mit der Principal-Agent-Theorie analysiert werden. Dieser Terminus ist uns im Rahmen der Finanzkrise immer wieder zu Ohren gekommen und taucht in der Inivestitionsökonomik in den unterschiedlichsten Fasssette auf.

Er beschreibt dort den Zusammenhang zwischen Prinzipal und Agenten. Der Prinzipal, hier der Vermieter, und der Agent, hier der Mieter, haben unterschiedliche Informationen.
Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten, diese Informationsasymmetrie und Informationshürde zu überwinden. Die eine ist Screeningdie andere ist Signaling. Bei Ersterer versucht der Prinzipal, hier der Vermieter die Gegenpartei, also den Mieter möglichst gut zu untersuchen. Beim Signaling hingegen, sendet der Agent dem Prinzipal ein Signal, bspw indem freiwillige Zahlungsnachweise erbracht oder eine Kaution hinterlegt wird.

Die Selbstauskunft ist ein Mittel das Screening, also das Untersuchen des Mieters hinsichtlich seiner Solvenz erleichtern soll, dient aber auch dem Miete ein Signal über sich selbst zu senden und so einen Schritt näher zu seiner oder Ihren neuen Wohnung zu machen.

BGH Urteil: Kaution – Erwerber hat keinen Anspruch auf erneute Kautionszahlung

der BGH macht in seinem Leitsatz klar, dass “Grundsätzlich (…) kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute
Leistung einer im Mietvertrag  vereinbarten Kaution” besteht, “wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat.” Wird die Kaution aber vom Voreigentümer an den Mieter zurückzugeben, hat dieser aber die (an den Mieter zurückgegebene) Kaution an den neuen Eigentümer zu leisten.

BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 – VIII ZR 206/10

 

kein Zuschlag für Schönheitsreparaturen

in seinem Leitsatz vom 9.Nov. 2011 entschied der BGH:

Ein  in  der  Grundmiete  einer  preisgebundenen  Wohnung  enthaltener  Kostenansatz für  Schönheitsreparaturen  im  Sinne  von  § 28  Abs. 4  II. BV  berechtigt  einen  zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als “Marktmiete” geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung des Senatsurteils vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 258/09, WuM 2010, 490).

BGH VIII ZR 87/11

Massgeblich für die Miethöhe ist die ortsübliche Vergleichsmiete.  Zuschläge für (künftige) Schönheitsreparaturen sind nicht berechtigt.

 

BGH Urteil: Garagenstellplatz separat kündbar?

am 12.Oktober 2011 entschied der BGH, dass eine Teilkündigung eines Stellplatzes dann unzulässig ist, wenn dieser Teil des “einheitlichen Mietverhältnisses” ist (VIII ZR 251/10 ).

Werden Wohnung und Garagenmietvertrag hingegen separat geschlossen, “spricht  eine  tatsächliche  Vermutung  für  die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen  der  Beteiligten  eine  rechtliche  Einheit  bilden  sollen.” (VIII ZR 251/10 ).

Der BGH führt aus, dass dies bswp. dann anzunehmen ist, wenn sich die Garage und die Wohnung auf dem gleichen Grundstück befinden.

BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 251/10

Tipp: Einige Immobilienmakler empfehlen Mietern getrennte Wohnungs- und Garagenmietverträge mit der Begründung, dass dann der Garagenmietvertrag jederzeit kündbar wäre. Wie der Entscheid zeigt, ist dies nicht immer für jeden Fall korrekt und Bedarf einer genaueren Abklärung.

Auskunftsanspruch des Mieters bei vereinbarter Betriebskostenpauschale

Der BHG entschied im Urteil vom 16.November 2011:  ” Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Be-triebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.” (BGH, Urteil vom 16. November 2011 – VIII ZR 106/11 – LG Köln AG Köln).

Der BGH verwies darauf, dass es der Charakter eine Betriebskostenpauschale eben darin liegt, dass diese eine exakte Ermittlung der jeweiligen Kostenart vermieden wird. Um Anspruch auf eine detaillierte Auskunft zu erhalten muss ein konkreter Anhaltspunkt für eine „für eine – nachträgliche – Ermäßigung der Betriebskosten ohne Kompensation in anderen Bereichen bestehen.“ (BGH  VIII ZR 106/11).

Tipp: Vor Abschluss der Mietvertrags die Höhe der Betriebskostenpauschale prüfen und ggf. die Belege vom Vermieter einsehen.