Schlagworte: BGH Urteil

Änderungen für Vermieter und Mieter – Lesetipp

Das Manager Magazin hat zum Jahreswechsel die wichtigsten Änderungen für Vermieter und Mieter die im Jahr 2013 anstehen werden zusammengefasst.

Änderungen ergeben sich dabei in folgenden Bereichen:

- Eingriffsrecht der Länder bei Miethöhe

- Schutz vor Mietnomaden

- Eingeschränktes Mietminderungsrecht bei energetischen Sanierungen

- Fall des Schornsteinfegermonopols

 

Den vollständigen Artikel finden Sie hier online unter dem Titel ” Das ändert sich für Mieter und Vermieter

Iphone 5 Innovationstreiber in der Immobilienbranche?

Heute ist es wieder so weit. Bei der  grosse Apple Show wird die Vorstellung des Iphone 5 erwartet.

Wer hätte am 09.November 2007 (Verkaufstart in Deutschland) gedacht, dass dieses Kleine Ding uns und den Alltag so verändern würde.

Auch in der Welt der Immobilien ist das Iphone ( und das Ipad) nicht mehr weg zu denken.

Einige Makler vereinbaren Besichtigungen kurzfristig per WhatsApp (kommt gerade bei Studenten sehr gut an), und der Griff zum Online-Exposé ist mit dem Iphone und Ipad ein Kinderspiel.

Was besonders erstaunt ist, dass sich auch ältere Menschen bei Besichtigungen trauen, das Ipad / Iphone anzufassen und durch die Bilder zu Blättern. Schon da ensteht die ein oder andere Emotion.

Immobilien zum Anfassen und Erleben – das haben die Smartphones und Tablets nun tatsächlich ein Stückweit geschafft.

Makler die mit der Zeit gehen, können hier echten Kundennutzen erzeugen. Gefällt das aktuell Besichtigte Objekt nicht, kann rasch noch eine andere Immobilie im Portfolio angeboten werden.

Sind wir gespannt, welche Apps sich in Zukunft auch in der Immobilienbranche entwickeln – jetzt warten wir erst einmal welche Überraschung das Iphone 5 zu bieten hat.

Heizkostenabrechnung – Bundesgerichtshof entscheidet: Abrechnung nach Verbrauch

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass nur die tatsächlich verbrauchten Brennstoffe abrechnet werden dürfen.

Mieter und Mieterinnen haben somit Anspruch auf eine Abrechnung die ihren tatsächlichen Verbrauch ausweist. Pauschale Abschlagszahlungen werden dem nicht gerecht.

Auch eine pauschale Kürzung um 15 % behebt den Mangel nicht.

Urteil vom 1. Februar 2012 – VIII ZR 156/11

BGH Urteil: Kaution – Erwerber hat keinen Anspruch auf erneute Kautionszahlung

der BGH macht in seinem Leitsatz klar, dass “Grundsätzlich (…) kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute
Leistung einer im Mietvertrag  vereinbarten Kaution” besteht, “wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat.” Wird die Kaution aber vom Voreigentümer an den Mieter zurückzugeben, hat dieser aber die (an den Mieter zurückgegebene) Kaution an den neuen Eigentümer zu leisten.

BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 – VIII ZR 206/10

 

kein Zuschlag für Schönheitsreparaturen

in seinem Leitsatz vom 9.Nov. 2011 entschied der BGH:

Ein  in  der  Grundmiete  einer  preisgebundenen  Wohnung  enthaltener  Kostenansatz für  Schönheitsreparaturen  im  Sinne  von  § 28  Abs. 4  II. BV  berechtigt  einen  zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als “Marktmiete” geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung des Senatsurteils vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 258/09, WuM 2010, 490).

BGH VIII ZR 87/11

Massgeblich für die Miethöhe ist die ortsübliche Vergleichsmiete.  Zuschläge für (künftige) Schönheitsreparaturen sind nicht berechtigt.

 

BGH Urteil: Garagenstellplatz separat kündbar?

am 12.Oktober 2011 entschied der BGH, dass eine Teilkündigung eines Stellplatzes dann unzulässig ist, wenn dieser Teil des “einheitlichen Mietverhältnisses” ist (VIII ZR 251/10 ).

Werden Wohnung und Garagenmietvertrag hingegen separat geschlossen, “spricht  eine  tatsächliche  Vermutung  für  die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen  der  Beteiligten  eine  rechtliche  Einheit  bilden  sollen.” (VIII ZR 251/10 ).

Der BGH führt aus, dass dies bswp. dann anzunehmen ist, wenn sich die Garage und die Wohnung auf dem gleichen Grundstück befinden.

BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 251/10

Tipp: Einige Immobilienmakler empfehlen Mietern getrennte Wohnungs- und Garagenmietverträge mit der Begründung, dass dann der Garagenmietvertrag jederzeit kündbar wäre. Wie der Entscheid zeigt, ist dies nicht immer für jeden Fall korrekt und Bedarf einer genaueren Abklärung.

Auskunftsanspruch des Mieters bei vereinbarter Betriebskostenpauschale

Der BHG entschied im Urteil vom 16.November 2011:  ” Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Be-triebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.” (BGH, Urteil vom 16. November 2011 – VIII ZR 106/11 – LG Köln AG Köln).

Der BGH verwies darauf, dass es der Charakter eine Betriebskostenpauschale eben darin liegt, dass diese eine exakte Ermittlung der jeweiligen Kostenart vermieden wird. Um Anspruch auf eine detaillierte Auskunft zu erhalten muss ein konkreter Anhaltspunkt für eine „für eine – nachträgliche – Ermäßigung der Betriebskosten ohne Kompensation in anderen Bereichen bestehen.“ (BGH  VIII ZR 106/11).

Tipp: Vor Abschluss der Mietvertrags die Höhe der Betriebskostenpauschale prüfen und ggf. die Belege vom Vermieter einsehen.