Schlagworte: Mietrecht

Änderungen für Vermieter und Mieter – Lesetipp

Das Manager Magazin hat zum Jahreswechsel die wichtigsten Änderungen für Vermieter und Mieter die im Jahr 2013 anstehen werden zusammengefasst.

Änderungen ergeben sich dabei in folgenden Bereichen:

- Eingriffsrecht der Länder bei Miethöhe

- Schutz vor Mietnomaden

- Eingeschränktes Mietminderungsrecht bei energetischen Sanierungen

- Fall des Schornsteinfegermonopols

 

Den vollständigen Artikel finden Sie hier online unter dem Titel ” Das ändert sich für Mieter und Vermieter

Wasserschaden in der Wohnung eines anderen Eigentümers?

Kommt es in der Wohnung eines Eigentümers innerhalb einer Eigentümer Gemeinschaft zu einem Wasserschaden, so ist meist nicht nur das Sondereigentum sondern auch das gemeinschaftliche Eigentum betroffen.

Doch was ist zu tun, wenn keine Verwaltung für die Gemeinschaft besteht und keinen Zugang zur Wohnung des Miteigentümers besteht?(Beispielsweise weil dieser vereist ist?)

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist jeder Eigentümer gegenüber dem anderen Eigentümer berechtigt die Maßnahmen zu treffen, ”

die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. ”

WoEigG Paragraph 21 (2)

Es ist also möglich, als Miteigentümer die Schadensursache lokalisieren zu lassen, und die Schadensursache zu beseitigen. Sofern dabei Zugang zur Wohnung des Miteigentümers geschaffen werden muss, ist dies dann  möglich wenn zur Abwendung des Schadens der auch das Gemeinschaftseigentum betrifft, dieser Zugang notwendig ist.

 

Wird die Wohnung vermietet, so ist es zu empfehlen, den Mieter darauf hinzuweisen, bei längerer Abwesenheit den Wohnungsschlüssel bei einem Nachbarn oder gar der Verwaltung zu deponieren so dass in diesen Fällen ein Wohnungszugang erfolgen kann.

Hinweis: dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und spegelt lediglich die Meinung des Verfassers wieder.

Heizkostenabrechnung – Bundesgerichtshof entscheidet: Abrechnung nach Verbrauch

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass nur die tatsächlich verbrauchten Brennstoffe abrechnet werden dürfen.

Mieter und Mieterinnen haben somit Anspruch auf eine Abrechnung die ihren tatsächlichen Verbrauch ausweist. Pauschale Abschlagszahlungen werden dem nicht gerecht.

Auch eine pauschale Kürzung um 15 % behebt den Mangel nicht.

Urteil vom 1. Februar 2012 – VIII ZR 156/11

BGH Urteil: Kaution – Erwerber hat keinen Anspruch auf erneute Kautionszahlung

der BGH macht in seinem Leitsatz klar, dass “Grundsätzlich (…) kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute
Leistung einer im Mietvertrag  vereinbarten Kaution” besteht, “wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat.” Wird die Kaution aber vom Voreigentümer an den Mieter zurückzugeben, hat dieser aber die (an den Mieter zurückgegebene) Kaution an den neuen Eigentümer zu leisten.

BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 – VIII ZR 206/10

 

kein Zuschlag für Schönheitsreparaturen

in seinem Leitsatz vom 9.Nov. 2011 entschied der BGH:

Ein  in  der  Grundmiete  einer  preisgebundenen  Wohnung  enthaltener  Kostenansatz für  Schönheitsreparaturen  im  Sinne  von  § 28  Abs. 4  II. BV  berechtigt  einen  zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als “Marktmiete” geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung des Senatsurteils vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 258/09, WuM 2010, 490).

BGH VIII ZR 87/11

Massgeblich für die Miethöhe ist die ortsübliche Vergleichsmiete.  Zuschläge für (künftige) Schönheitsreparaturen sind nicht berechtigt.

 

BGH Urteil: Garagenstellplatz separat kündbar?

am 12.Oktober 2011 entschied der BGH, dass eine Teilkündigung eines Stellplatzes dann unzulässig ist, wenn dieser Teil des “einheitlichen Mietverhältnisses” ist (VIII ZR 251/10 ).

Werden Wohnung und Garagenmietvertrag hingegen separat geschlossen, “spricht  eine  tatsächliche  Vermutung  für  die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen  der  Beteiligten  eine  rechtliche  Einheit  bilden  sollen.” (VIII ZR 251/10 ).

Der BGH führt aus, dass dies bswp. dann anzunehmen ist, wenn sich die Garage und die Wohnung auf dem gleichen Grundstück befinden.

BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 251/10

Tipp: Einige Immobilienmakler empfehlen Mietern getrennte Wohnungs- und Garagenmietverträge mit der Begründung, dass dann der Garagenmietvertrag jederzeit kündbar wäre. Wie der Entscheid zeigt, ist dies nicht immer für jeden Fall korrekt und Bedarf einer genaueren Abklärung.

Neue Vermieter-Rechtsschutz Police

guter Rat kann teuer werden.

Rechtsstreitereien gerade im Mietbereich aus besonderem. Grund: Die Schadenshöhe kann durch ausbleibende Miete, Vandalismus und Streit um Nebenkostenabrechnungen schnell einen Streitwert erreichen, der guten Rat teuer macht.

Gängige Rechtsschutzversicherungen kosten als Faustregel ca. eine Monatsmiete Jahresbeitrag pro versicherter Wohneinheit.

Die Firma SCHNETZ GmbH & Co. KG hat in Zusammenarbeit mit VSK und ROLAND-Rechtsschutz ein Konzept erarbeitet, das den Vermietern einen kompletten Rechtsschutz zum Fixtarif anbietet. Derzeit beträgt der Jahresbeitrag pro Wohneinheit 99 EUR – unabhängig von der Miethöhe.

Weitere Infos und Versicherungsmöglichkeiten für Vermieter finden Sie hier.

Nützliches Rund um das Thema Versicherung und Finanzierung finden Sie auch hier.

Auskunftsanspruch des Mieters bei vereinbarter Betriebskostenpauschale

Der BHG entschied im Urteil vom 16.November 2011:  ” Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Be-triebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.” (BGH, Urteil vom 16. November 2011 – VIII ZR 106/11 – LG Köln AG Köln).

Der BGH verwies darauf, dass es der Charakter eine Betriebskostenpauschale eben darin liegt, dass diese eine exakte Ermittlung der jeweiligen Kostenart vermieden wird. Um Anspruch auf eine detaillierte Auskunft zu erhalten muss ein konkreter Anhaltspunkt für eine „für eine – nachträgliche – Ermäßigung der Betriebskosten ohne Kompensation in anderen Bereichen bestehen.“ (BGH  VIII ZR 106/11).

Tipp: Vor Abschluss der Mietvertrags die Höhe der Betriebskostenpauschale prüfen und ggf. die Belege vom Vermieter einsehen.